こんにちは。任意売却のコンサルタント、安田裕次です。

不動産投資ブームと言っていい現象が起きています。

書店の投資コーナーには、これまで株式投資が中心だった本棚に、

今もっとも幅を利かせているのが、不動産投資に関する書籍。

「はじめての不動産投資」

「楽して家賃収入年間300万円」

「頭金なしでも始められる」

「老後も安心のマンションオーナー」

などなど・・・

それぞれが、いかに不動産投資をすること、

収益マンションを所有することのメリットを、

これでもか！と書き綴っています。

投資の本を見ると、多くの人は次のように思うのでは？

「そんなに儲かるなら、自分でやったら？」と。

私も不動産のプロとして、そのように思います。

（任意売却投資の本を出している身ではありますが・・・）

不動産投資熱がここまで熱くなった最大の理由は、

これだ！と私は思っています。

たったひとつです。

何でしょうか？

「みんなが不動産に目が行ったから？」

「株式投資より、現物の不動産投資だから？」

「マンションオーナーという肩書き？」

どれも間違いではないですが、私の答えは違います。

答えは・・・

「銀行がお金を貸すから！」

これしかありません。

なぜなら、銀行が融資しないと買いたくても買えないからです。

通常のモノの売り買いは、売りたい人と買いたい人の

希望が一致すれば、取引が完了します。

しかし、不動産という高価なモノの場合は、

融資（ローン）が付いて始めて取引が完了に至ります。

「借りれるから買う」

「借りれるなら買う」

となるケースがほとんどです。

銀行が融資をするから売れるのであって、

融資が出ないと売れないというのが実情なのです。

マイナス金利政策などにより資金の運用に苦慮していた

各、金融機関はこぞって収益マンション、

アパートローンに舵を切りました。

不動産に特化した住宅新報によると、

2015年度に国内の金融機関が行った賃貸住宅向け

新規貸出額は、3兆6653億円で前年比8.0％も増えたといいます。

なお、貸出し上位の金融機関は

地方銀行が1位で1兆5762億、2位は信用金庫で8025億、

3位は都市銀行や信託銀行で5586億円となっています。

金利競争では大手銀行に勝てない地方銀行や信用金庫が、

担保が取れて、高金利が確保できるアパートローンに

注力している様子が伺えます。

しかし、ここへ来て金融庁から不動産投資バブルに

警鐘を鳴らし始めました。

収益マンション、アパートローンに

対する監視を強化するというのです。

これにより、これまでのようにジャンジャン融資をするという

姿勢に大きな変化が生まれるのは確実となってくるでしょう。

そうなればどうなるか・・・・・

「売りたくても売れない」

「買いたい人がいてもローンが付かない」

となってしまいます。

どんなブームも、いつかは去ります。

不動産投資ブームも、そろそろ終わりを告げようとしていると

多くの不動産関係者は思っています。

その終焉が、もうそこまで来ている・・・

銀行が融資をしなくなった時が、

ブームの終わりを告げるのです。

終わりを告げたときに、泣きを見るのはいつも

一般の個人であるように思うと、なんとも複雑です。

投稿収益マンション、アパートローンが危ない！？は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

債権者は裁判所に競売の申立てを行います。

競売は裁判所指導の元のオークションです。

債権者から申立てをされた裁判所は、

入札者のために、様々な調査を行います。

その調査をするのが、不動産鑑定士という

資格を保有されている方です。

その不動産の価値や占有者、権利関係などを調査し

評価書と呼ばれる資料を作成します。

不動産鑑定士の評価に基づき、

その物件がいくらから入札ができるのかという

入札可能価格が算定されます。

ちなみに、それらの資料は、

裁判所に行けば誰でも見ることができますし、

インターネットでも閲覧することができます。

不動産鑑定士は、競売の申立てをされた方の家を

一件、一件、見て周り、写真を撮ったりします。

物件の所有者からすれば、不動産鑑定士は招かれざる客です。

そんな不動産鑑定士の受験者が年々減少して、

この10年で3分の１になったとのことです。

試験の受験者数のピークだった2006年は4605人。

それが2016年には1568人に。（合格者はわずか103人）

この減少の主な要因は、合格率10％程という難易度と

リーマンショック後の不動産市況の低迷が上げられるようです。

不動産鑑定士の仕事は競売の調査だけではなく、

金融機関が扱う証券化や投資などの判断材料になったりするので、

大変、重要でご苦労の多い仕事だと耳にしたことがあります。

不動産鑑定士で組織する団体は、資格保有者を確保するために、

様々なPR活動や試験の見直しなどを行うようです。

今後、人工知能（ＡＩ）の発達により、

70％以上の仕事が失われるというデータもあり、

この鑑定という仕事の存在価値も問われる時がくるかもしれません。

投稿競売になると家に来るのが不動産鑑定士？！は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回も中古住宅の活性化についてお送りします。

これまでの我が国の政策として、新築住宅が建築されることが

経済発展へ大きく寄与すると考えられてきました。

新築住宅を完成させることにより、

建築資材はもちろんのこと、建築に携わる様々な

関係会社に利益をもたらすのは言うまでもありません。

また、新築住宅が売れることで、車や家具なども

この際、一新しようという気分になり経済効果が

多岐にわたることになります。

しかし、なぜこれまで新築住宅ばかりが

不動産取引の主役を演じることになったのでしょうか？

それは、中古住宅の評価に関係していると思うのです。

具体的にはこのような感じです。

我が国では、建築後20年～25年経過する木造建物は、

そもそも評価がゼロになるという慣行が存在しているのです。

欧米などは木造であっても、築100年という中古住宅が

取引されていますから、その違いは歴然です。

このため政府は、専門家の評価（不動産鑑定士など）を付けることで、

これまでの慣行を見直そうという働きかけをしているようです。

また、評価を見直すことで中古不動産取引に

欠かせない大きな要因が生まれます。

住宅ローンです。

銀行が住宅ローンの貸し出しを行う際は、当然ながら

その不動産の価値を評価し、抵当権等の担保設定を行います。

それなのに建物価値が建築後20年～25年でゼロになってしまうと、

住宅ローンの貸し出しができず、ひいては売買取引の実行に

至らないという結果になるのです。

これまで日本の銀行は、物件の価値を低く見て、

個人の属性（年収や職業）を重視してきました。

というか、建物価値がゼロになるので、個人の属性を

重視せざるを得なかったといえるのです。

仮に、価値がゼロになるという慣行が見直されて、

不動産の価値を最大限認められることで、住宅ローンの審査そのものに

プラスの影響を与えることは言うまでもないでしょう。

そうなれば、私たち全日本任意売却支援協会が

扱う任意売却の不動産にも住宅ローンがつきやすくなり、

任意売却の成立に向けて大きなプラスの効果をもたらすでしょう。

いずれにしても、中古不動産取引を活性化させるためには、

建物の評価を適正に行う必要があり、これがなされると

銀行の住宅ローンも借りやすくなり、自ずと任意売却市場にも

プラスの影響がもたらされると考えられます。

終わり

投稿中古住宅が活性化しない理由？建物価値と住宅ローンと銀行の評価は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

中古住宅の活性化と叫ばれて久しく、

このブログでも何度も取り上げています。

欧米の不動産取引の60％以上は中古住宅といわれていますが、

日本の場合は、その半分以下という数字もあります。

中古住宅市場を活性化しようと、様々な提言をなされていますが、

その中のひとつが、インスペクションの実施です。

インスペクションとは・・・

「専門性を有する第三者による建物検査」のことを言います。

第三者の検査が入ることで、その中古住宅の価値が明確になり、

中古不動産の流通に拍車を掛けようという狙いのようです。

ただ、これには大きな問題があるのです。

その問題とは・・・

そもそも、売主がインスペクションを受けたがらない！

なぜか・・・

もし、インスペクションを受けて不具合が見つかったりした場合、

市場価格よりも安値で買い叩かれる恐れがあるからです。

売る側の「高く売りたい」という心理を映し出していますね。

また、日本の場合、買主側にもまだまだ

インスペクションという習慣が根付いていないようです。

売る側、買う側ともに、不透明な情報を元に売買を

進めるというのがこれまでの習慣でした。

このあたりも、中古住宅取引の不透明性が増してしまう要因でしょう。

同じような例があります。

震災の影響から政府が補助金を出して建物の

耐震検査の実施を促しました。

ところが、なかなか耐震検査をする人が増えませんでした。

なぜか・・・

もし、耐震性に疑問符が出されると耐震工事を実施しなければ

ならず、莫大な費用負担が必要となるからです。

知らぬが仏、ではありませんが、知っていてやらないのと、

知らなかったでは、責任の大きさが異なるからでしょうか・・・

何とも言えませんが、中古住宅のインスペクションと

共通するところでありますね。

まだまだ過大の多い中古住宅の活性化。

私たち、全日本任意売却支援協会が扱う任意売却での

不動産も全て中古不動産です。

これまで以上に、情報開示を進めることで任意売却の成立に

つながるのであれば、全日本任意売却支援協会としても

取り組むべき課題であると心得ています。

終わり

投稿情報開示が不動産取引活性化に結びつく？！は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田裕次です。

今回は、任意売却とも深い関係がある固定資産税に

ついて書いてみたいと思います。

来年度の予算要求と税制改正要望が各省庁から、

このほど、発表されました。

年末の税制改正大綱のとりまとめに向けた議論が

本格的に始まります。

その争点のひとつが、

「新築住宅にかかわる固定資産税の軽減措置の延長」

延べ１２０平米までの部分について、一般の新築住宅は３年間、

中高層住宅は５年間、それぞれ税額を２分の１に軽減しています。

この軽減措置は、特例措置であり、その期限が切れるというのです。

ただ、期限が切れると言っても、この特例措置は遡ること、

昭和２７年から、なんと６０年にもわたり延長を繰り返されています。

よって「いまさら、延長打ち切りはしないでよ」と、

不動産業界も警戒を強めているようです。

私ども、全日本任意売却支援協会にも、固定資産税を滞納し、

差押えをされたという相談をよく聞きます。

そもそも、この固定資産税は不動産を

所有しているだけで、掛かってしまう税金です。

経済的事情で住宅ローンの支払いが困難になる人も、

住宅ローンの支払いよりも、

固定資産税の支払いをストップさせてしまうようです。

住宅ローンの返済をストップさせると競売に

なるということが理解できます。

固定資産税は国（市町村）に支払う税金ですから、

少しばかり滞納しても手荒なことはしてこないだろうと

想像されるのでしょうね。

確かに、住宅ローンは３ヶ月間滞納すると、

債権者は競売の申立ての手続きに入ります。

一方の固定資産税は、（市町村によりますが）約一年間、

滞納して、やっと差押えされるほどです。

もちろん税金の支払いは国民の義務であり、

滞納はあってはなりません。

経済的事情が厳しくなり、固定資産税を滞納するようになる人は、

残念ながら、近い将来、住宅ローンの支払いにも窮するケースが多いです。

固定資産税を滞納し、そして住宅ローンを滞納、そして競売の申立て。

私ども、全日本任意売却支援協会に相談を寄せられる方の

登記簿謄本を見れば、上記のような流れで、滞納したことがわかります。

私たち全日本任意売却支援協会は、どんな経緯で

差押がなされたとしても、任意売却を用いて

最悪の事態である競売を回避することに取り組みたく思っています。

終わり

投稿固定資産税→住宅ローン滞納→競売→任意売却は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田です。

このブログでは、これまでも任意売却や競売について

語ってきましたが、「そもそも競売ってなに？」

「どんな風に行われるの？」と疑問に思われる人もいることでしょう。

“競売”　今ではネットの台頭で、オークションといった方が

馴染みがあるかもしれませんね。

競売は、まさに裁判所が主導で行うオークションです。

どのようなシチュエーションで行われるかお伝えします。

裁判所ですから、どこかしら物々しい雰囲気と

独特の緊張感がある静かな空間で行われます。

開札場には、上座に裁判官と書記官の方が（無表情で）座っています。

裁判官と書記官の前には、席が用意されていて傍聴できます。

入札をされたと思われる方々が、（通常２０人～３０人ほど）

食い入るように、その様子を見ています。

私の推測では、８割ほどは競売を専門にしている不動産業者、

それ以外は、競売の情報をまとめて冊子にして販売している業者の方と、

更に、個人で入札していると思われる方です。

裁判官と書記官が座っている前に、入札時に投入した箱がおいてあり、

期間内に入札された札が入っています。

競売の開札の開始とともに、裁判所の職員の方が一斉に、

開封し事案ごとにまとめていきます。

（テレビのニュースで見る選挙の開票みたいです）

入札されたものを集計して、それを裁判官が確認します。

そして、最高額入札者、二番手入札者、

更に、入札された数を読み上げます。

これを案件（事件番号）ごとに、繰り返すスタイルです。

開札が進む中、ため息や（小さい）歓声のようなものも聞こえてきます。

開札結果に“一喜一憂”といったところです。

中には、「うそだろ！」と入札結果に

納得できないという声も聞かれたりします。

私の推測ですが、「あの金額で入札したのに落札できないなんて！」

という心の叫びだと思われます。

今から数十年前までは、競売というと、

その筋の方々が幅を利かせて一般の方には無縁のものでした。

それが、平成１６年に法改正がなされたこともあり、

ここ数年は、一般の方の入札も盛んになってきたようです。

それでも、やはり落札できるのは、

競売を専門にしている不動産業者の方です。

やはり、販売網を持たない個人の方は、

どうしても入札金額が慎重にならざるを得ないので、

落札するのは難しいのでしょうね。

全日本任意売却支援協会では、

競売を避けることを使命にしています。

だから、このように実際に競売が執り行われる

光景を目の当たりにすると、何か虚しい気持ちになります。

競売になるその多くは自宅です。

思い出が詰まったマイホームが、ものすごく事務的に

売られていくことに違和感を覚えます。

やはり、競売は避けなければならない・・・

引き続き、使命を全うしたく思います。

終わり

投稿住宅ローン破綻！競売はどのように行われるのか！は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回は、ノンリコースローンについてお伝えしたいと思います。

ノンリコースローンと聞いても、金融や不動産の

専門家の方でないと意味がわからない言葉でしょう。

ノンリコースローンとは、日本語では非遡及型融資と呼ばれ、

ローンの返済についてその原資となる範囲に

支払いが限定されることを言います。

もし債務不履行（支払い不能）になっても、

その範囲以上の返済義務を負わないことです。

例えば、通常の住宅ローンの場合であれば、

任意売却や競売であっても借金が残ってしまうと、

売却した後も、残債務について債権者から請求が来ます。

しかし、ノンリコースローンならその担保不動産を

売却すれば、それ以上の督促が来ないというものです。

ちなみに、アメリカではこの“ノンリコースローン”が主流で、

日本では任意売却でも競売でも残債が残る

“リコースローン”が主流です。

中古住宅の活性化についてこれまで何度か、

このブログでも述べてきましたが、

このノンリコースローンを日本でも取り扱うことになれば、

間違いなく中古不動産の流通に拍車が掛かることでしょう。

なぜなら、もし支払いができなければ売却すればいいと

考える人が増え、賃貸住宅からの転居が見込まれるからです。

先のブログでは、中古不動産の評価について述べ、

建築後20年以上経った建物は評価がゼロになるとお伝えしました。

建築後20年以上経って建物でも評価する仕組みにすることと、

このノンリコースローンで住宅ローンが組成されると、

不動産市況が活性化するのは間違いないでしょうね。

なぜなら、価値が目減りしにくい不動産を、

売却すれば請求が来ない住宅ローンで借りるわけですから。

ここまで読まれた方は、借金だけが残ってしまうと、

銀行が損をするから、ノンリコースローンの実現は

困難と思われるかもしれませんね。

私はその対策として、住宅ローンの保証料を自由に決めるという

方法で対応できるのではないかと思っています。

例えば、個人の属性や不動産の担保価値に疑問符がつく方に

対しては、保証料を多めに取ることで銀行のリスクヘッジに

なると考えるのです。

私たち全日本任意売却支援協会が取り扱う任意売却において、

相談者の方がもっとも気にされるのは、残債務のことです。

ノンリコースローンが一般化されると、任意売却はもちろん、

万一競売になってしまっても債務が残らないので、実現してほしいと願います。

更には、中古市場が活性化することで、中古不動産の価値が上がり、

そもそも任意売却をしても残債務が減ることにつながる可能性も見えてきます。

そのように考えると、ノンリコースローンは良いことばかりと

思うのは私だけではないと思うのですが・・・いかがでしょう。

終わり

投稿任意売却でも競売でも借金が残らない住宅ローンを！は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回はリバースモーゲージと空家問題、

そして任意売却について述べてみたいと思います。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にした年金制度の一種。

自宅を所有しているが現在、収入が少ないという高齢者世帯が、

住居の所有権を手放すことなく収入（資金）を

確保する手段のことをいいます。

高齢者が保有する住宅資産の有効活用を促進する上で、

有効な手段として注目されつつあります。

このリバースモーゲージと空家問題、そして子育て世帯の住居確保を

一挙に解決する方法を政府が提言しているのです。

今年の5月に政府が発表した中古住宅市場活性化に

向けた提言の中に盛り込まれています。

具体的には次の通りです。

高齢者世帯が保有している不動産（空家）を担保に

リバースモーゲージで資金を調達します。

その不動産をＪＴＩ（一般社団法人　移住・住み替え支援機構）と

長期借家契約を締結します。

※ＪＴＩは大学教授などが理事で大企業や金融機関が協賛している団体です。

ＪＴＩは高齢者などの住宅を長期に借り上げし、

ＪＴＩから受け取る家賃によりリバースモーゲージで

借りた資金を返済します。

ＪＴＩはその借り上げた住宅を子育て世帯に転貸するのです。

私ども、全日本任意売却支援協会は

任意売却を専門に扱う協会です。

競売の申立てをされても、住み続ける提案（セール＆リースバック）や

引越し代の捻出等で、住宅ローン返済困難者のご支援をしています。

住み続ける方の場合は、住居の確保に困ることはないのですが、

引越し代を手にされた方の次の住居に頭を悩ませることがあるのです。

一般の賃貸マンションや公団など、家余りの時代と言われる昨今では、

どこであっても住むところに困ることはありません。

しかし、小学校や中学校に通うお子さんがいる

子育て世帯では賃貸マンションや公団では

思うような広さが確保できないのが現状です。

そこで、今回のような高齢者が所有している一般的な

戸建て住宅を活用させて頂けると、子育て世帯にとって

充分な広さを確保できると思うのです。

もちろん希望の場所、間取り等、ピッタリと当てはまることは

難しいかもしれませんが、任意売却が成立し自宅を手放した後も、

快適に暮らして頂ける環境づくりができればと思うのです。

空家問題と子育て世帯の快適な暮らし・・・

政府には更に一歩踏み込んだ政策を推し進めて頂きたく願います。

終わり

投稿同時になし得る？！空家解消と任意売却後の住居確保は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却のコンサルタント、安田裕次です。

任意売却を扱う私たちが属する不動産業界・・・・・

仲介手数料を主な収入源としている業界としては、

数少ない業界ではないでしょうか。

証券会社をはじめ、いわゆる手数料商売と言われる業界は、

自由化という名のもと、業界再編が行われてきました。

また、インターネットの普及においても、

様々な業界で再編を余儀なくされています。

しかしながら、不動産業界においては手数料、

インターネットの普及があっても、業界全体に

大きな変化は見られませんでした。

そのせいでしょうか、三井、住友、そして東急と

不動産業界ベスト３のマーケットシェアは変わらず、

他を圧倒しています。

そんな中、ベンチャー企業から

不動産業界への参入が相次いでいます。

転職支援サイトで上場を果たしたリブセンスは、

ビックデータを元に、不動産価格を独自に査定する

仕組みを持ってマンションの仲介に参入。

買い手から受け取る仲介手数料をサービス内容に

応じて設定するといいます。

ソニー不動産は、検索サイトのヤフーと提携し、

売主と買主を結びつける個人向けの不動産売買の

プラットホームを立ち上げました。

東京都中央区の“ハウスマート”は、同社のサイト上で

物件の斡旋ができるようにし、業務効率を図ることで

売り手の仲介料を無料、買い手からは1.5％に設定。

東京都千代田区の、“マンションマーケット”は、

売り手の仲介手数料を一律、49万8000円に設定。

任意売却を扱う私たちにとっては、物件の流通性が増すことで

任意売却が成功する確率が高くなる可能性があると見ています。

昨今、不動産業界は大手不動産会社の物件の囲い込みなど、

大きな問題となっており、抜本的な改革が

求められている時期に差し掛かっているのかもしれません。

ベンチャー企業が、あの手、この手の新サービスを

武器に大手の不動産業界に立ち向かおうとしています。

旧態依然、変わらぬ不動産業界に風穴があけられるか、

任意売却の成功の確率が向上するかなど期待しつつ、

見守りたいと思っています。

終わり

投稿どうなる任意売却？不動産業界再編！は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田裕次です。

私ども全日本任意売却支援協会には、様々な形で

住宅ローンの支払いができなくなった方からの相談が

毎日、たくさん寄せられます。

収入が減って住宅ローンの支払いができなくなったという

ケースがほとんどですが、家計のやりくりをうまく考えていれば、

住宅ローンを滞納することは無かったのではないか・・・

と思われるケースも多々あります。

お金に関する雑誌や新聞紙面で、

「住宅ローンの賢い借り方、返し方」などの

特集が組まれていることがあります。

私も任意売却コンサルタントとして、

このような記事を読むようにしていますが、

そこに書かれていることの大半は、“ごもっとも”なことばかりです。

その代表が、「頭金をたくさん用意して家を買いなさい」とか

「繰り上げ返済は積極的に行いなさい」などでしょう。

確かに・・・

私ども全日本任意売却支援協会に相談に来られる

住宅ローンを滞納され、任意売却を余儀なくされる方の多くは、

頭金の少ない人と言えます。

そもそも、貯金をする習慣がない、貯金ができるほど

家計に余裕がないわけですから、住宅ローンを滞納して

しまうのも当然といえば当然です。

もちろん、頭金を入れられる余裕があるなら

入れることに越したことはありません。

繰り上げ返済をして、その分の金利の負担が軽減されると

効果を感じることでしょう。

しかし・・・・・

そのお金を支払ったばかりに、収入が途絶えたときに

差押、競売となってしまった方もいるのです。

『期限の利益』という言葉をご存知でしょうか？

期限の利益とは、返済期限が定められていることにより、

債務者（返済する人）が受ける利益をいいます。

例えば、借入金の返済期限が設定されている場合、

債務者は期限が到来するまでは返済する義務もなければ、

返済を求められることもないということです。

当たり前といえば、当たり前ですが、

この「期限の利益」を放棄する行為こそが、繰上げ返済なのです。

まだ返さなくてもいいのに、返してしまって、貯金が底を着き

住宅ローンの返済ができなくなって、競売になった人がいるのです。

退職金で住宅ローンの一部を繰り上げ返済された方がいました。

その後、すぐに再就職先が決まらず競売になってしまったのです。

もし、繰上げ返済をせず、期限の利益を放棄していなかったら、

退職金を切り崩して毎月の住宅ローンを返済しつつ、

ゆっくりと再就職先を探していれば、競売にはならなかったでしょう。

頭金に関しても、頭金を要れずに住宅ローンを多く借りて、

その頭金を運用するのも、ひとつの手です。

今、話題のクラウドファンディングなどは6ヶ月で、

利息が年5％を超えるような商品もあります。

超低金利時代の今だからこそ、

使える資産運用の方法ではないでしょうか。

いずれにしても、私たち全日本任意売却支援協会の

任意売却コンサルタントの使命は“競売を避けること”

住宅ローンの返済に困られたら、お早めにご相談下さい。

終わり

投稿任意売却！住宅ローン、頭金と繰り上げ返済は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。