こんにちは。任意売却のコンサルタント、安田裕次です。

前回のブログでは、収益マンションへの融資が

話題になっていることをお伝えしました。

その際、利益も出ず、売却するにもできない物件を

掴まされることを“ババを引く”といわれるとお伝えしました。

その確率が高い人は、不動産投資の経験が浅い

“アマチュア”であることもお伝えしました。

今回は、“ババを引く”その瞬間についてお伝えします。

私ども、全日本任意売却支援協会でも

収益マンションを購入したが、ローンが払えずに

手放したいという相談が多く寄せられます。

これまで、日本全国で収益マンションの任意売却を

成功させてきました。

その任意売却の取引の中で、その瞬間が起こるのです。

その瞬間とは、収益マンションを買った人から

即、購入することをいいます。

この決済が終われば、別室で売買の決済をするので、

その部屋で新たな買主が待っているのです。

このようなことは、不動産業界においては

珍しいことではありません。

業界では、中間省略と呼ばれます。

中間省略と呼ばれるのは、本来、買主の不動産会社も

所有権の登記をする必要があるのですが、

その登記を省略して、新たな買主に転売することから

このように呼ばれるのです。

登記をしないメリットは、

なんと言っても登録免許税などの

諸費用が抑えられることが上げられます。

個人の売主から不動産業の買主に渡り、

この買主である不動産業者が、

そのまま個人の買主に転売するのです。

もちろん、そこには２割以上の利益が

乗せられていることでしょう。

商いの言葉で、「利は元にあり」という言葉があります。

これは、利益と言うのは売却するときに決まるのではなく、

買ったとき、すなわち安く買ったときに、

利益は確定しているという意味をいいます。

購入した段階で、すでに市場価格よりも割高であり、

すでに“ババを引く”可能性を高めているのです。

金融機関も承認している中間省略。

融資残高が増えるし、法的にも違法性はありません。

しかし、こうした取引を含め

融資残高を着実に伸ばしてきた金融機関が、

遂にその蛇口を締め出してきました。

ローンが組めないから、買いたくても買えない人が増えます。

逆にいえば、売りたくても、買いたい人がローンを組めないから、

売れないという状態になるのです。

金融機関はどこまで締め付けを厳しくするか不明ですが、

これで、一気にババを引いてしまったしまった人が、

顕在化することになるかもしれません。

投稿収益マンション破綻！ババを引くのは？　パート２は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

最近、何かと話題になっている銀行のアパートローン。

新聞紙面でもよく目にします。

今朝は、『アパートローン過熱　対策へ』と、

ヤフーニュースにまで出ていました。

銀行のアパートローンとは、

収益マンション一棟を担保として、融資することをいいます。

最近は、収益マンション投資ブームで、

私ども全日本任意売却支援協会にも、

「収益マンションの情報があれば教えてください」

と一般の投資家の方からの問い合わせも多くあります。

しかし、ご存知の通り市場は人口減少で

あちらこちらに空室が出ています。

また、空家問題と言われるほど“家あまり”で

あることは、誰もが知ることであります。

それなのに、収益マンションを求める人は後を絶たないばかりか、

銀行も融資という形で、購入の背中を押します。

マンションオーナーという肩書きにあこがれて、

多額の融資を受けて市場に参入したものの、

思うような収益が上げられない人もいます。

なかには、毎月貯金を切り崩して

銀行に返済していると言う人もいます。

収益マンション投資も、その名の通り投資です。

だから購入者にも、プロ、セミプロ、アマチュアと

ランクを分けることができます。

プロとセミプロはともかく、アマチュアが

現在の右肩下がりの収益マンション市場に参入しても、

その末路は悲惨なものになる確率が極めて高いです。

アマチュアとは、本で読んだ知識だけで

収益マンション経営に乗り出してくるような方を指します。

株でもなんでもそうですが、投資ですから

相場というものがあります。

投資本には小手先のノウハウは載っていますが、

肝心要の相場感については書かれていませんし、

また、活字にすることは不可能と言っていいほど、

流動的で抽象的なものであるのです。

不動産業界で、塩漬けになる物件を買ってしまった人のことを

“ババを引く”と言います。

残念ながら、この“ババを引く”確立が高いのが

やはり一般の投資家、すなわちアマチュアなのです。

自分でババを引きたくない不動産業界・・・

担保付の融資残高を積み増しできる金融機関・・・

収益マンション投資で、ババを引かないよう

くれぐれも慎重になさって下さい。

投稿収益マンション破綻！ババを引くのは？は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

「家事事件」と言います。

夫婦ふたりでは解決できない問題を

家庭裁判所が間に入って、問題の解決に当たるというもの。

この件数が今、大幅に増加しているといいます。

2015年に約23,000件と10年間で、

2倍以上になったといいます。

また、子供との面会を求める調停などは、

10年前の5000件から昨年は14000件に

増えたと言います。

一方、離婚の件数は2000年の30万件を最高に、

下がり続け2015年は、226,000件と3割ほど減っています。

離婚はこの15年間、減り続けているのに

裁判で争う件数は増え続けているのです。

その要因として、（私の個人的な意見ですが）

次の３つのことを挙げてみます。

ひとつ目。

“離婚は恥”という文化から、

婚姻の3組に1組が離婚すると言われるほど、

離婚が身近になったこと。

ふたつ目。

テレビなどで弁護士をよく見るようになり、

弁護士に相談に行く垣根が低くなったこと。

三つ目。

インターネットの復旧で、解決する術を見つけやすくなり、

行動を起こしやすくなったこと。

・・・・・

これまでは、養育費や面会など泣き寝入りする

ケースも多くあったと聞きます。

泣き寝入りを避け、かつ裁判件数を

減らそうとしている自治体もあるようです。

兵庫県明石市は、離婚届を出す人に対して、

養育費の支払い、面会の内容などを記入する

合意書などを配布していると言います。

どこまで効果があるか分かりませんが、

少しでも争いごとが減ることを願いたいですね。

・・・・・

離婚が良いのか悪いのかは、私にはわかりません。

ただ、全日本任意売却支援協会に来られる相談者の中で、

自宅を売却して、離婚して、幸せに暮らしている方を

たくさん見てきました。

夫と妻で、夫妻（ふさい）といいます。

借金のことは、債務と言い、借金を背負うことを

負債（ふさい）と言います。

どちらの“ふさい”も良い方向へ導けたら・・・と切に願います。

投稿離婚と裁判と任意売却は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

全日本任意売却支援協会では、年間１５００件以上もの

任意売却の相談を受けます。

その中で、「他社に任意売却の依頼をしていますが、

そちらでも話しを聞いてもらえますか？」

という相談を受けることがあります。

もちろん、他社に相談されていてもこちらで

承ることは可能です。

私ども全日本任意売却支援協会では、

２社以上の会社に相談することを推奨しています。

・・・こちら・・・

他者に依頼をされているのに、

私どもにも相談される方は、やはりそこに対して

「ここに任せて、大丈夫だろうか・・・」と

不満や不信感を感じていらっしゃるようです。

なぜ、不満や不信感を感じるのでしょうか？

大きな理由はひとつだと思います。

それは・・・

「話を聞いてもらえてない」

言い換えれば、「話しを理解してもらえない」

に絞られると思います。

人が心を許すことのひとつに、

「話を聞いてもらえる」というのがあると言います。

任意売却の相談において、終始、任意売却の説明だけで、

「はい。これで私に任せてください」と言われても、

「わかりました」とはなりにくいでしょう。

任意売却は、単にお金の問題だけが、

問題ではないケースが多くあります。

私は、「任意売却の相談者の勘定（お金）と感情（気持ち）は、

分けて話を聞きましょう。」とスタッフには伝えています。

勘定のことだけで、任意売却を進めると、

あとで感情が湧き出て、任意売却そのものが、

うまくいかないこともあります。

また、感情（気持ち）ばかりを優先して、

大切なお金のことが置き去りになると、任意売却は成功とは言えません。

いずれにしても、相談者の方の満足の第一歩は、

とにかく「話を聞く」ということに尽きると思います。

これだけで、相談者の方の不満や不信感の

大部分は排除されると感じています。

投稿任意売却の相談は２社以上にできる？は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回は、任意売却の相談をされる前に、

ご自身で調べておいた方が良いことを書いてみます。

任意売却の相談をされる多くの方は、

次のような心境のようです。

「騙されるのでないか？」

「損をするのではないか？」

「借金が膨らむのではないか？」

と不安な気持ちになられるようです。

やはり、それは不動産という専門的な知識が必要だからでしょうか。

更に、任意売却となると一般の方には、

全くと言っていいほど馴染みのない分野になるから

余計に不安になられるのだと感じています。

そんな中でも、できれば事前に知っておけば、

損をしないことがあります。

それは・・・

『自宅がいくらくらいで売却できるか』ということ。

では、どうやって自宅の売却価格を知るのか？？？

それは、今、近隣で売られている物件を調べるのです。

その価格に応じて、面積や駅までの距離、前面道路などを

おおまかに加味して、ある程度の金額を出すのです。

マンションなら、同じマンションで販売されている部屋、

過去に売買された価格を調べるのがいいでしょう。

その際、一番、手っ取り早くわかるのが新聞の折り込みチラシです。

もし、新聞を取っていないのであれば、

インターネットの不動産サイトで売却物件を調べるのが良いでしょう。

ちなみに、最近多くの方が使われている

価格査定サイトは、あまりお勧めできません。

価格査定サイトは、様々な不動産会社が登録をしており、

より多くの査定価格が知れるので、

良いように感じられますが、落とし穴があります。

それは、どこの不動産会社も高く査定するからです。

なぜ、高くするのか？

理由は簡単です。

売却の依頼を受けることで、成約した際に

仲介手数料（売買価格×３％）を頂けるからです。

「それでも高く売れればいいじゃないか？」という

声が聞こえてきそうですが、実際は査定された金額そのまま

売却価格とはなりません。

仕組みはこうです。

高く査定をして、売却の依頼を受ける。

当然、売れないから徐々に価格を下げていく、

更に下げた価格に対して、申込書を提出して

「これくらいが妥当です」と売却する意思を固めさせる。

価格査定サイトで、査定してもらった金額をもって

「この金額で売れる」と強気の価格で販売活動を行うと、

全く買い手が付かず、任意売却ができずに

競売が始まってしまうということになりかねません。

全ての価格査定サイトがダメだと言っているわけではありませんが、

価格が妥当がどうかは慎重に判断する必要があると思います。

いずれにしても、自宅がいくらで売れるかを事前に知ることで、

必要以上に高く売り出して売却のタイミングを逃すこともありませんし、

安い価格で売られてしまうことも避けることができます。

専門的な知識を求められる不動産ですが、

（ある程度）相場を知ることは、

損をしないための方法ですので、ぜひ、参考になさって下さい。

投稿任意売却！損をしないために事前に知っておきたいことは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。