前回のブログに引き続き、今回も親子間売買（親族間売買）に

ついて述べてみたいと思います。

子供に住宅を購入してもらうことを親子間売買、

子供ではなく親族に購入してもらうことを親族間売買といいます。

ここでは、まとめて親子間売買として説明します。

前回のブログでは、親子間売買はメリットがあると

書きましたが、一方でデメリットも見逃せません。

親子間売買は通常、ご本人（お父さん）名義の自宅を

子供が住宅ローンを組んで購入することになります。

この住宅ローン、（基本的に）ひとりひとつしか組めません。

住宅ローンですから、自分が住むことが前提とされているためです。

よって、お父さんの自宅を自分（子供）の名義で住宅ローンを

組んでしまうと、子供はもう住宅ローンが組めなくなります。

以前、相談者の方でこのようなことがありました。

相談者のお父さんが住宅ローンの支払いができなくなり、

あと少しで競売というところで相談に来られました。

その際、息子さんの名義で住宅ローンを組んで、

親子間売買を成功させ、競売を避けることができました。

しかし、その後住宅ローンの支払いをする約束だった

お父さんがまたローンを滞納したのです。

当然ながら息子さんの元へ督促状が届きます。

親子間売買をしたときは、独身だった息子さんも、

結婚しており、賃貸マンションで暮らしていました。

子供が産まれ、そろそろマイホームをと思っていた矢先に、

銀行から督促状が届いたのです。

事情を知らない奥様・・・

大問題になったことはいうまでもありません。

この場合、息子さんが新たに住宅ローンを組めないことも

問題でしたが、それ以上に住宅ローンの支払いを迫られた

息子さんご夫妻の家計も大きな打撃を受けることになり、

親子、そして夫婦の関係にも傷跡を残しました。

賃貸マンションの家賃と両親が住んでいる住宅ローンの支払いの

両方を支払うことは、会社員の息子さんに

重荷であることは言うまでもありません。

結局、賃貸マンションを解約して同居することで経済的な負担は

軽減されましたが、しかし、ひとつ屋根の下で暮らす覚悟ができていないまま

スタートした同居生活がうまくいくはずがありませんでした。

家を残したい・・・

住みなれた今の家に住み続けたい・・・

という気持ちは理解できます。

しかし、親子間売買は新たに住宅ローンという

債務（借金）が発生するのです。

それも、第三者の名前を利用して・・・

メリットばかりではない親子間売買。

私どももしっかりとデメリットを伝えたつもりでも、

何があるのかわからないのが、世の常です。

親子間売買を選択される際は、デメリットにも目を向けて

慎重になさって下さい。

投稿親子間売買（親族間売買）のデメリットは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却の相談者の希望でもっとも多いものは、

住み続けたいというものです。

住みなれた自宅を出たくない・・・

子供の学校の問題・・・

思春期の子供に説明できない・・・

今さら、「引越ししました」なんて案内は送れない・・・

など、様々な理由から“住み続けたい”とおっしゃいます。

その住み続ける方法のひとつとして、

相談者の方が要望されるものが、親子間売買。

自分の子供に住宅ローンを組んで

我が家を買ってもらい、住み続けるというものです。

子供ではなく身内の方に買ってもらったりもすることから、

親族間売買とも言われます。

しかし、この親子間売買（親族間売買）は

大きな関門がひとつあるのです。

それは、“住宅ローンが通りにくい”というものです。

たとえ、新たにローンを組む人が安定した

収入がある会社で勤務していても、

住宅ローンの申込み自体を受け付けてくれないケースもあります。

その理由は・・・

“債務の置き換え”と判断されるからです。

債務の置き換えとは、

元の所有者（大抵の場合はお父さん）の借金を

子供が肩代わりしたと判断されることを言います。

だから、仮に新たに住宅ローンを借りる人の勤務先や収入などが、

社会的にみて信用度が高いと判断されても、

それが考慮されないケースが多くあるのです。

ここで多くの人が断念するのです。

しかし長年、親子間売買の相談を受けてきて

かなりのノウハウが蓄積されてきておりますので、

方法が全くないというわけではありません。

親子間売買を扱っている金融機関をご紹介することもできますし、

一旦、投資家に買い取ってもらって、

改めて住宅ローンの申込みをすることも可能です。

親子間売買は、相談者の方の希望をかなえるだけでなく、

元の住宅ローンを融資している銀行、

これから住宅ローンを貸し出す新たな銀行にも

メリットを感じていただけると、私は思います。

ただ、メリットが多そうな親子間売買も

デメリットがあります。

過去に親子間売買で大きな問題に

発展してしまったことがあるのです。

長くなったので、続きは次回のブログでご紹介します。

投稿親子間売買（親族間売買）とはは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

競売を避ける手段として用いられる方法です。

住宅ローンというお金の問題を誰かに相談するのは、

とても勇気の要ることです。

私ども全日本任意売却支援協会に相談に来られる方も、

相談する前は、何を話していいのか分からないし、

非常にドキドキしたとおっしゃいます。

今回は、任意売却の相談をする前に知っておきたいこととして、

任意売却を依頼する業者の選び方をご紹介します。

任意売却を依頼する業者の選び方は、

任意売却を成功させるために、

もっとも大切なことと言っても過言ではありません。

では、どうやって任意売却を扱う業者を選ぶと良いのか？

１　任意売却の実績、経験が豊富であること

任意売却は、通常の売買と異なり特異性があります。

それは、債権者（銀行等）との交渉があると言う点です。

また、大抵の場合は競売との時間との戦いですから、

迅速さも求められます。

債権者との交渉、迅速さは経験から培われたノウハウが

必要であることはいうまでもありません。

２　ご自宅のエリアについて詳しい業者であること

不動産を流通させる任意売却において、

そのエリアの流通性や不動産相場の知識が必要となります。

ただ、任意売却の経験が豊富というだけで

そのエリアについてあまり詳しくないと任意売却が

成功しない確率が高くなってしまいます。

①と②を兼ね備えた任意売却を扱う業者に依頼することが

任意売却を成功させるポイントになります。

あとは、できれば1社だけではなく2社以上の業者の

話しを聞いて比較検討されることをお勧めしています。

2社以上の話を聞くことで、疑問が解消されるばかりか、

矛盾点の有無を発見することで、

業者の信頼度を図る尺度にもなるでしょう。

失敗が許されない任意売却。

万が一、競売になってしまうと取り返しがつかなくなります。

任意売却の相談をする際は慎重に

業者選びをされることを推奨します。

投稿任意売却の相談前に知っておきたいことは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

年間1500件を超える相談を受けます。

誰にとっても初めてのことと言える任意売却の経験。

電話やメールで相談を受けますが、初めてのことですから、

緊張からか話しがまとまらない方が、少なからずいらっしゃいます。

任意売却を成功させるためのひとつとして、

相談をする前に決めておいた方が良いことが３つあると考えます。

①　家族の希望

住宅ローンが支払えなくなると、債権者は競売の申立てを行います。

競売になると、強制的に自宅の退去を命じられます。

その際に、住み続けたいのか、引越し代が欲しいのか、

とにかく高く売りたいのか、など家族で希望を話し合っておくことが、

任意売却をスムーズに成功させるために必要なことです。

②　身内からの援助の有無

これは、身内の援助を得られるのかの確認です。

2種類あります。ひとつは、滞納している住宅ローンの支払いのために

援助して頂けるかどうか？もうひとつは、住み続けるために

一旦、買い取ってくれるかどうか？の援助です。

競売になると全てを失います。

そうならないために、協力をお願いできるところには

恥を忍んで事前に協力を要請することも必要なことなのです。

③　万が一、競売になってしまった場合のこと

考えたくないかもしれませんが、

やはり最悪のことも想定しておいたほうがいいでしょう。

任意売却の成功の鍵を握っているのは債権者である銀行です。

こちらの希望とは裏腹に任意売却の

応諾がしてもらえないこともあります。

万一、債権者が応諾してくれない等で、

競売になってしまったとしても、やはり

大切なことは、これからの生活です。

競売になってしまうことが人生の終わりではありません。

そこから再建された方も多くいます。

競売になったとしても、前を向いて歩んでいくためにも、

最悪のことを考えておくのも必要なことのひとつです。

以上が任意売却の相談の前に決めておきたい３つのことになります。

もちろん全てを決めて、

電話をしないといけないわけではありません。

よりスムーズに任意売却を成功させるための

知恵としてお考え頂ければ幸いです。

投稿任意売却の相談をする前に決めておきたい3つのことは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

これは、主に60歳を超えた方が生活に行き詰まり

住宅ローンの返済はもとより、普段の生活費にも

困窮してしまう状態をいいます。

私ども全日本任意売却支援協会に相談に来られる方も

年々、高齢化してきており、老後破産の多さを実感しています。

老後破産を防ぐにはどうすればいいのか・・・？

私の見解は・・・

『とにかく現金を手元に置いておく。』

老後破産が多くなっていることから、

週刊誌などに、“老後破産を防ぐために”という

特集が組まれたりしています。

そこに書かれている多くは、定年を迎える60歳には

「住宅ローンを繰り上げ返済した方が良い」などと書かれています。

私はこれに異議があります。

以前、このような相談がありました。

定年を迎え数百万円の退職金を手にされたＡさん。

退職金の全額を住宅ローンの繰り上げ返済に充てられました。

しかしその後、再就職ができなかったＡさん。

年金だけでは、生活ができなくなり、

消費者金融からの借入れなどが膨らんでしまいました。

また、退職金で繰上げ返済した住宅ローンも

全額を返済したわけではありませんでした。

その結果、住宅ローンの支払いも滞り、

競売の申し立てをされるようになってしまったのです。

私の元へ相談に来られたときには、時すでに遅し・・・

競売の入札が終わっていて、

もうどうすることもできませんでした。

その後、自宅を競売で失ったＡさんは家族と共に、

公団で暮らしており、今では再就職先も決まり、

安定した収入をえていらっしゃっています。

繰り上げ返済をせずに、従来どおりの返済をしていれば、

自宅を競売で失うまでにはならなかったので、

繰上げ返済したことを後悔されていました。

住宅ローンの返済は、“期限の利益”という

分割での支払いを許されています。

週刊誌などでは、繰り上げ返済をすると、

その分の利息が安くなるということで、

繰り上げ返済を推奨しています。

確かにそうかもしれませんが、今の住宅ローンの利息は

大方1％台です。安い方なら0％台の利息の方も多くいます。

その利息がもったいないからと言って、手元の現金を

少なくしてしまうことは、大きなリスクであるのです。

高齢になれば、病気の治療などの緊急を要する費用が

発生することもありますので、住宅ローンの繰上げ返済は、

くれぐれも慎重になさって下さい。

投稿老後破産と繰り上げ返済は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

その名の通り、裁判所の主導の元、強制的に行われる

財産処分のひとつの方法です。

そんな競売には、主に６つのデメリットがありますので、

今回のブログではそれをお伝えします。

１　市場相場よりも安く売却され、住宅ローンが多く残る

競売の落札者は通常の売却と異なり、

室内を見ることなく購入しなければなりません。

また、隣近所との境界の確認などもできません。

更に、現在の入居者がどんな人なのかなど、

不確定要素がたくさんあるなかで、落札に参加することになります。

そういった様々なリスクが買う側にあるため、

どうしても通常の売却よりも安くなります。

その結果、住宅ローンの返済が少なくなり、

残債だけが多く残ることになってしまうのです。

２　住宅ローンの返済について、債権者と話し合いができない

競売になっても住宅ローンの返済義務は逃れることはできません。

任意売却なら、生活状況報告書などを提出することで、

毎月の返済を抑えること、支払いを一旦ストップすることも可能です。

しかし、競売になり住宅ローンの残債が確定すると、

債権者と話し合いができないまま、

支払いの義務だけが残ります。

こう言った場合は、勤務先などに連絡が来たり、

場合によっては、給与の差し押さえなどが行われてしまいます。

３　強制的に退去させられる

通常の売却や任意売却なら、買主と引越し時期について

打ち合わせた上で、調整を行うことができます。

例えば、子供が学校を卒業するまで、

子供の受験が終わるまでなどのケースにも

話し合い次第では、融通がきくこともあるでしょう。

しかし、競売の場合はそのようにはいかないでしょう。

裁判所の権限の元、強制的に追い出しができ、

荷物を撤去することもできるのです。

４　立ち退き費用がもらえない

任意売却の場合、債権者が引越し代として30万円ほどを

目安に売却代金から捻出してくれます。

競売の場合、交渉次第では出る可能性がありますが、

落札者は引越し代を支払う義務は一切ありません。

５　競売になった情報が公開され、近隣の方に知られてしまう

競売になると、裁判所は落札者のために、様々な情報を開示します。

裁判所に掲示され、新聞、インターネットにも公告されます。

また、落札者がその物件の外観を見ようと、訪れることもあります。

中には、近隣の方に「どんな人が住んでいますか？」などと

聞き取りをする人もいるようです。

６　精神的なストレスが大きい

多くの人の目にさらされ、強制的に追い出しをされる競売。

家を買ったときに、自分の家が競売になるなど

考えもしないでしょう。

夢や希望にあふれ、仕事を頑張ろう！と、

意気揚々であったことでしょう。

経済的、精神的に膨大なストレスが掛かることでしょう。

通常の売却なら、「家を売った」と言います。

しかし、競売になると、ほとんどの人は

「競売で自宅を取られた」と言います。

このことでも、競売になるストレスの

大きさが計り知れると思います。

以上が競売のデメリットです。

メリットが見受けられない競売を避けるお手伝いを

引き続き行っていきたいと思います。

投稿競売のデメリットは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

未収入金の回収に積極的に動いていると言います。

ちなみに、大阪市の未収入金は、

２００５年度には８００億円にまで上っていました。

それが、現在５１１億円にまで回収が進んだと報道にあります。

昨年２０１５年度は、１０２億円の未収入金を回収し、

滞納による差し押さえに対しても積極的で、

３年前よりも３割増えて、２５０００件ほどになったとのこと。

この背景には、債権回収の専門家である弁護士が

役所に回収ノウハウを伝授することを目的に、

講習会などを開いたことによるものであるらしいです。

その一方、過去には自治体（市町村）が滞納されている税金等の

徴収を怠たると、監査の請求や損害賠償を請求されたこともあるため、

役所としても徴収に躍起にならざるを得ない状況でもあるようです。

今回、全国の政令指定都市の中で、

未収入金が多い順が発表されました。

第１位　大阪市（５１１億円）

第２位　横浜市（３４１億円）

第３位　福岡市（２６７億円）

となっています。

私ども、全日本任意売却支援協会に相談に来られる方も

固定資産税という税金を滞納されている方が多くいます。

固定資産税は、不動産などの固定資産を

保有することで必要となる税金です。

住宅ローンの支払いがままならない中、

とても、固定資産税までは支払えずに、ずるずると滞納額が膨らみ、

一度では収められないほどの金額になる方も少なくありません。

未収入金には、固定資産税をはじめ国民健康保険、給食費、保育料、

水道使用料、公営住宅の家賃なども含まれています。

厳しい徴収といっても、生活困窮者にはある程度の

配慮が必要であらなければなりません。

ただ、固定資産税においては、

「マイホームなどの財産を持っている人だから、支払って当然」

という見解の自治体があるようで、

年々、その徴収に厳しさが増しているように感じます。

任意売却を成功させるためには、

滞納している税金の差し押さえを解除して頂く必要があります。

そのために、自治体の協力が必要であるのは言うまでもありません。

国民の義務である税金を支払うことは当然です。

しかし、不動産を保有しているとはいえ、

「住宅ローンの支払いができなくなるほど、

生活に困窮している人も配慮をして頂きたい」

と願うのは私だけではないはずです。

投稿税金滞納と任意売却については（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

下落についてお伝えします。

住宅ローンの低金利を背景に、新築物件と共に

中古物件も順調に売却され価格が上昇していました。

しかし、東京都心や大阪の中古マンションの価格が、

下落していると報道されていました。

報道によりますと、ここへきて東京２３区の

中古マンションの売り出し価格が５３１７万円と

先月と比較して０．２％下がったとのこと。

ちなみに、大阪エリアでも平均の売却価格が

０．８％下落しており、２８６１万円となりました。

東京と大阪の平均価格が、倍近く違うことも驚きですが、

両地域とも下落していることが問題なのです。

中古住宅の売却価格は、任意売却の成否に

つながる重要なポイントのひとつです。

私たちは、ご相談者からご自宅の任意売却の依頼を受け、

競売の前に一般市場にて売りに出し、

より高い価格での成約を目指します。

高く売りたい売主である相談者・・・

住宅ローンの返済を多く受けたい債権者である銀行・・・

中古住宅の価格が上がることにより、

ご相談者（所有者）も、債権者（銀行等）も

競売よりもメリットを享受できるのが任意売却。

任意売却の市場もその恩恵を受けたこともあり、

私ども全日本任意売却支援協会が、ご相談者から

お預かりした不動産も順調に売却ができてきました。

住宅の価格が下がることは、住宅を購入される方にとっては、

メリットが大きいですが、任意売却だけを考えると、

すこし複雑な心境にもなります。

報道にあるグラフでは、２０１５年１月から

上がり続けていることが書かれていました。

「そろそろ下がるよ」と不動産業界内でも噂されていますが、

今回の下落の報道は、その前触れを表すものになるのでしょうか・・・

任意売却の市場にも影響を及ぼす中古マンション価格の推移、

これからもしっかりとウォッチしていきたいと思います。

投稿任意売却と中古マンションの売却価格については（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

老後破産という言葉をご存知ですか？

定年を過ぎ収入が途絶えてから生活がままならなくなり、

最悪は自己破産に追い込まれるという状態を指します。

私ども全日本任意売却支援協会にも、高齢者からの

相談が年々、増え続けております。

特に、住宅ローンが払えないという相談が多くなっています。

住宅ローンは最長で35年かけて返済していきます。

退職金で繰り上げ返済となれば問題はありませんが、

思うように退職金が出ない、もしくはその他の出費で退職金が

なくなったという例もあります。

私もファイナンシャルプランナーの資格を有していますが、

その日本FP協会が“老後破産”に関する興味深いアンケート結果を

発表しましたのでご紹介します。

全国の20歳以上の男女1200人を対象とした、

老後の資金の準備に対する回答です。

老後資金の準備の1位は「預貯金で準備する」が41％でトップ。

2位は「老後も働く」が36％。

次いで、「金融商品で増やす」が17％。

続いて「保険商品で準備する」が13％。

預貯金で準備するが41％に上りましたが、

老後資金を預貯金だけで賄えるのでしょうか？

一般論では、60歳で引退後、平均寿命を全うするまでの

老後資金として3000万円は必要といわれています。

夫婦二人なら6000万円になります。

当然、年金を計算に入れてのことだと思いますが、

それでも3000万円以上の預貯金が必要になってくるでしょう。

子供が二人の平均的なご家庭であれば、住宅ローンや

教育費など現役時代の出費はかなりのものです。

ウン千万円の住宅ローンを支払い、

子供一人当たり3000万円と言われる養育、教育費。

それらを支払って更に3000万円もの預貯金を蓄えるとなると、

少々の節約では事が足りないでしょう。

ちなみに、このアンケートに「老後の生活資金に不安を感じる」と

回答した人の40％が「老後も働く」と答えています。

年金だけでは生活がままならないことを

理解している回答と言えると同時に、

預貯金だけでは、老後の生活に大きな不安を

感じていることが伺える結果といえるでしょう。

いずれにしても老後に住宅を失い、

路頭に迷うということは、避けなければなりません。

終わり

投稿老後破産（破綻）を避けるためには（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会が

「貯蓄することを目的にして何か工夫していること」の

アンケート結果を発表しました。

もっとも多かった回答は、

「毎月、金額を決めて計画的に貯蓄している」で28％。

次の多いのが「食費や光熱費などの基本的な生活費を節約している」が24％。

続いて「毎月の生活費の残りを貯蓄」が23％という順でした。

日本人は貯蓄する文化であるといわれますが、手堅さが伺えますね。

全日本任意売却支援協会のデータ収集とレポート作りのために、

我が国で最も住宅ローンの貸し出しをしている

金融機関の広報の方にインタビューをしたことがあります。

その際、「住宅ローンが払えない人は、どのような人ですか？」

とお聞きしました。

すると、間髪いれずに次の答えが返って来ました。

「頭金がない人です。」

どの金融機関も住宅ローンは手堅い融資として、

貸出残高を増やそうとしのぎを削っています。

そのため他行より、より良い条件で新しい商品を出します。

そのひとつが、物件価格と諸費用を含めた100％ローンであったりします。

私がインタビューした金融機関の担当の方は、

これまで実行した100％ローンの破綻率を例に出して私に説明してくれました。

頭金がある人と、ない人とでは、

10倍以上も住宅ローンの破綻率が変わると言っていました。

やはり、毎月コツコツとお金を貯める習慣のある人は、

住宅ローンの返済も計画的にされるということなのでしょう。

そもそも、貯蓄がないということは、収支のバランスが

ギリギリの状態で保たれているということです。

だから、ちょっとしたことで収入が途絶えると、

一気にバランスを崩して住宅ローンが払えない

ということになるのでしょう。

（詳しく統計を取った訳ではありませんが）

私ども全日本任意売却支援協会に相談に来られる方の多くも、

残念ながら、頭金なしで住宅を購入された方が多いのは事実です。

冒頭のアンケート結果のように、やはり「毎月コツコツと貯蓄をする」のが、

住宅ローンが払えないという事態を回避するもっとも効果的な方法なのでしょう。

仕事柄「家を買ったほうが良いですか」といろんな方に聞かれます。

住宅ローンが払えないという状態を避けるためにも、

「頭金を用意してから買ったらどうですか？」と、

答えるのがいいかもしれませんね。

誰もが住宅ローンが払えなくなるとは夢にも思っていません。

全日本任意売却支援協会では、

住宅ローンが払えなくなった方の“転ばぬ先の杖”

でありたいと願います。

終わり

投稿住宅ローン払えない・・・理由は貯蓄にあり？は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。