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よく頂く質問Q&A

ご相談者の段階別に多い Q&A

番外編 <離婚> ・ <自己破産>

まだ滞納されていない方 からのご質問

住宅ローンを滞納するとどうなりますか?
住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は競売に向けて手続きを進めます。

具体的には・・・
滞納後3~6ヵ月すると金融機関から「督促状」や「催告書」が届きます。
それでも返済せずにいると、住宅ローンを分割で返済する権利を失い、ローンの残額の一括返済が要求されます。

その後、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。この通知が届くと、競売までは半年ほどしか時間が残されていません。
競売は裁判所によって行われる強制的な売却です。引渡しまでの手続きに債務者の意向に沿って行われることはありません。落札され、所有権移転の手続きが済むと、強制的に自宅を出ていかなくてはなりません。

金融機関が競売への手続きを開始すると、任意売却できる時間が限られてきます。 今後の返済にご不安がある方は、早期にご相談ください。

任意売却と通常の売却の違いは何?
ご自宅を売却する場合、住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。
通常、ご自宅の売却金額を返済に充てますが、売却価格がローンの残額を下回り、ローンの残額が残る場合は、その差額分を現金で用意しなければなりません。
これが通常の売却です。

(1)ご自宅の売却価格 > 住宅ローンの残額
※売却費用で住宅ローンを全額返済します。
(2)ご自宅の売却価格 < 住宅ローンの残額
※売却費用だけでは住宅ローンを全額返済できないため、差額分を現金で用意する必要があります。

その差額を準備できなければ、通常、金融機関は売却を認めてくれません。
しかし、このような場合でも、お話合いをした上で金融機関の同意を得ることができれば、売却することができます。これが任意売却です。


任意売却では、売却金額をローンの返済に充てます。
それでも残ったローンの残額については、生活状況に応じてお話合いをし、無理なく分割して支払うことができます。

どうして相談料は無料なのですか?
任意売却にかかる費用については、ご自宅の売却金額の中から必要経費として債権者(金融機関)から認めてもらうことができます。
よって、ご相談者の方には仲介手数料や登記費用などの諸経費をご準備頂く必要はありませんので、ご安心ください。

依頼後、何をしてくれるのですか?
任意売却をするためには、債権者(金融機関など)の了解を得る必要があります。
まずは、すべての債権者に連絡をし、ご相談者のご希望を叶えるためのお話合いを進めます。
税金や管理費等の滞納がある場合には、各窓口・担当者とのお話合いも同時に進めていきます。
また、ご自宅の販売活動には、地域の不動産仲介のネットワークを活かして購入者を探します。

これら任意売却に必要なすべてのお話合いや事務手続きを、地域の専門相談員が行います。

相談者の方が希望される生活に向けて解決にあたりますので、ご心配されている事やご希望を遠慮なくお話しください。
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滞納中の方 からのご質問

滞納後、何ヶ月で競売になりますか?
金融機関によって異なります。
滞納4ヶ月~9ヶ月で金融機関は裁判所に対して競売の申立てをします。
この段階で、ご自宅には裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。
ここから約半年で競売が始まります。

住宅ローン以外に、複数の借入れがあります。任意売却はできますか?
可能です。
ご自宅を担保に複数社から事業用の借入れをされているご相談者も多くいらっしゃいます。専門の相談員がすべての債権者と話し合いを進めていきます。
また、カードローン等で多重債務を負われている方もご相談ください。任意売却とあわせて、債務整理についても専門家がサポートさせて頂きます。その後の生活を踏まえて、ひとつひとつ解決していきましょう。
無理を重ねてローンを増やしてしまった・・・という方は、是非、早期にご相談ください。

任意売却をすると、「ブラックリスト」に載ってしまいますか?
「ブラックリスト」と聞くと、まさにそのようなタイトルの資料が存在するような印象を受けますが、そのような名称のリストが存在するわけではありません。

実際は個人信用情報機関(金融機関からの借入利用や支払い状況についての情報が登録されているもの)に登録される情報に記録されます。 これを、通称としてブラックリストと呼ばれるケースがあります。

また、「任意売却」をするから記録されるというわけではなく、「ローン返済を一定の期間滞納した時点」ですでに「金融事故」として記録されます。
(任意売却に限らず、競売でも自己破産でも記録は残ります。)

この記録は、5年間は消えません。 登録されてから5年~7年程度は金融機関から融資を受けることは困難になります。

あと2年は住み続けたい。住み続ける方法はありますか?
任意売却では住み続ける方法が大きく分けて2つあります。

(1)投資家の方に買い取って頂き、家賃として支払う方法
ローンの返済も苦しかったのに、家賃で支払うなら生活は変わらず苦しいままなのでは・・・?
という印象を受けがちですが、不動産の価格が高かった時期にご自宅を購入されていた場合、月々のローン返済額が、現在の家賃相場に比べて高いことがあります。
このような場合、家賃を払って住み続ける方法も、じゅうぶん検討頂ける選択肢ではないでしょうか。
その他にも、一定期間後に収入が得られる見込みがある、といった方には、将来的に買い戻すということも可能です。

この方法が最善かどうかは、購入時期や家賃相場、ご自宅の状況等によっても異なりますが、専門相談員がご希望にそって解決法を提案させて頂きます。

(2)お身内の方、知人の方に自宅を買い取ってもらう方法
ご自宅を、お身内の方、知人の方に買い取って頂き、その方にローンを返済していく方法になります。
債権者(金融機関)とのお話合いから決済にいたるまで、専門相談員が手続きを進めます。

お子さんの学校卒業まで・・・
事業を立て直したから1年後には買い戻したい・・・
ご家族やお仕事などの事情で、住み続けたいという方は一度ご相談ください。ご相談者の状況を詳しく伺った上で、どのように解決するのが最善かを考えていきましょう。

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滞納中の方 からのご質問

「競売開始決定通知」が届きました。まだ間に合いますか?
まだ間に合います。
ですが、任意売却をするのに残された時間は多くはありません。(※スケジュールはこちら

競売開始決定通知が届くと、競売まで半年程度しか時間はありません。この間に、金融機関とのお話し合いを進め、ご自宅の売却活動を行います。
1日でも早くご相談ください。

手元に現金が無くて引越しもできません。それでも任意売却は可能ですか?
お手元に現金がなくても、任意売却は可能です。
荷物の搬入・搬出から、新しい引越し先の敷金・礼金など、お引越しにはまとまったお金が必要になります。しかし、住宅ローンの返済にお困りの方には、手元に現金が残っていらっしゃらない方も当然いらっしゃいます。

所有者であるご相談者がお引越しできない状況では任意売却はできませんので、債権者(金融機関)も売却金額からお引越し代(生活準備金)の配分を認めています。

お引越し代として配分される金額は、あくまで金融機関とのお話し合いの上で決まります。 よって、事前に「引越し代100万円保証」といった具体的な金額を提示している業者には十分ご注意ください。トラブルになったという事例やご相談も増えています。

すでに他社へ依頼していますが、相談してもいいですか?
他社にご依頼中の方でも、ご相談いただけます。
「連絡がなく、任意売却が進んでいるのか分からない」など、ご不安に感じられている方は早い段階でご相談ください。競売までの時間も1日1日進んでしまいます。

これからの生活を左右する大切な問題です。そのままにせず、まずはご相談ください。

任意売却した後、残った住宅ローンはどうなりますか?
売却後に残ったローンの返済については、返済を続ける必要はあります。
しかし、債権者(金融機関)はご相談者の状況を把握した上で任意売却を認めているため、以降の返済方法については生活状況を考慮し、減額されるケースがほとんどです。

例えば、
(1)毎月の返済額
生活状況、収入状況から、<返済可能な範囲>での返済額を設定してもらえるケースがほとんどです。

(2)残高そのものの減額
現実的に完済できるかどうかや、いつまで期間がかかるか等・・・様々な状況から、残額そのものを一部減額してもらえる場合があります。
<多くの方が不安に感じている残債>

「任意売却を行った後に残ったローンの返済が不安・・・。」
ご相談いただく8割以上の方が、残りの債務について不安に感じていらっしゃいます。
特に、ローンがたくさん残ってしまうケースの場合、今後の生活そのものに不安を感じられますよね。

また、上記でご紹介した内容は、各々の金融機関の方針によっても異なります。
どういった事例が多い傾向にあるか、またどのように相談すれば良いか等のご不安について、
サポートさせて頂きます。ご相談ください。

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離婚前・離婚後の任意売却について

離婚のタイミングで連帯保証人から外れることはできますか?
ご自宅を購入する際、配偶者や配偶者の父親が連帯保証人になっているというケースがあります。
いざ離婚となると、「連帯保証人から外れたい」というのは、ごく自然な心理ですよね。

しかし、連帯保証人から外れるのは実際には非常に難しいものです。
外れる方法としては、
(1)別の連帯保証人を立てる等の代替案を提示する
(2)別の金融機関でローンを組み直す
  ⇒この際に連帯保証人を別の方にするか、連帯保証人なしでローンを組む

等がありますが、解除条件は契約期間や金融機関によっても異なります。まずは可能かどうか、お借入れされている金融機関にご相談しましょう。

そして、連帯保証人のままで離婚した方は、今後の返済状況に気を配る必要があります。
たとえ何年も連絡をとっていないとしても、責任はずっとついて回ります。もし滞納が続くようであれば、連帯保証人に請求が来ます。

後々トラブルにならないためにも、事前にしっかりお話合いをしておくことがベストです。

別れた夫が知らない間に滞納していました。引っ越さないといけない?
滞納を続けて競売になる場合、落札されるまでは住み続けることが可能です。
もし名義人や連帯保証人であれば、任意売却に向けて動き始めることをおすすめします。
必要に応じて、元ご主人と連絡をとる必要がありますが、専門相談員からご連絡やご説明をすることも可能です。

慰謝料代わりに元夫が返済を続け、妻と子が住み続けていたものの、知らない間に返済が止まっていた、というご相談は本当に多く寄せられています。
原因としては、別れた夫の経済的な状況変化、または再婚等がきっかけとなることが多いようです。連絡がないままに、裁判所からの「競売開始決定通知」が届くと、ご相談者にとって非常にご不安な状況でしょう。まずは状況を把握するためにも、ご相談ください。

名義人の元夫が滞納。連絡が取れません。任意売却は可能でしょうか?
任意売却をするためには、必ず名義人である元ご主人の同意が必要になります。
しかし、連絡が取れない場合でも諦めずにまずはご相談ください。
このような場合でも、様々な方法で連絡をとり、解決に至ったケースもたくさんあります。

別れた妻(連体保証人)が住む家を任意売却したいのですが・・・
任意売却をする上で、元奥様のご協力も必要になります。
当事者間でのお話し合いが進まない状況であれば、専門相談員が間に入りお話し合いを進めることも可能です。いずれにしても、進めていく方向性を見つけるためにご相談ください。

>>離婚前・離婚後の任意売却について解説

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自己破産を検討されている方

自己破産します。ローンの残債がなくなるので競売の方がいいのでは?
「自己破産によりローンもなくなる。どうせ家を失うのであればこのまま何もせずに競売になった方が面倒がなくていい」・・・と思う方もいらっしゃるようです。
しかし、任意売却をすることによるメリットもたくさんあります。その一部をお伝えします。

(1)任意売却をした上で自己破産をした方が手続きにかかる費用が安くなる
(2)自宅の売却金額からお引越代(生活準備金)が配分される可能性がある
(3)税金の滞納がある場合、自宅の売却金額の一部を滞納額に充てられる可能性がある
  (自己破産をしても税金の納付義務は免れません)

また、そもそも自己破産する必要がないケースも多く、弁護士の方の詳しい説明がないままに自己破産を進めてしまう事例も増えています。

ご相談者の状況に応じて、一番最適な方法で解決していきましょう。

自己破産の手続き中です。任意売却はできますか?
自己破産の手続き中であっても任意売却は可能です。

自己破産をする方が不動産を所有している場合には、「競売」か「任意売却」のいずれかで処分することになります。「競売」は裁判所による強制的な手続きですが、「任意売却」はご相談者の意思に沿って行うことが可能な売却です。
自己破産と並行して、任意売却でご自宅の処分を進めていきましょう。


また、管財事件の自己破産の手続き中の方は、破産管財人の許可が必要となりますのでご注意ください。ただし、こういった場合であっても、専門相談員から破産管財人にお話をさせて頂ことも可能です。 一度ご相談下さい。

<※管財事件とは>
自己破産をする場合、高額な資産(不動産など)を持っていると、裁判所が専任した破産管財人が、資産状況を調査して、それらを売却し、売却益を借入金の返済に充てる方法を言います。
この場合、資産の処分については破産管財人の許可が必要となるため、所有者の意思だけで任意売却を進めることはできません。

自己破産は任意売却前にするべきですか?後にするべきですか?
ケースバイケースです。そもそも、自己破産をする必要がない方もいます。
まずは、手続きに入る前にご相談いただくことをお勧めします。

不動産等の高額な資産をお持ちの方は、管財事件(Q2※を参照)となる場合があります。
このような場合には、破産管財人の費用として予納金が50万円程度必要となります。また、別途弁護士費用も必要となります。
任意売却にてご自宅を処分した後に自己破産をする場合、費用は3万円程度となります。

いずれにしても、自己破産の手続きは、ご相談者の状況にあわせたタイミングで行うことがベストと言えるでしょう。

多額の税金の滞納があります。自己破産しても納付しなければならない?
滞納した税金の請求は、自己破産をして住宅ローン等の借入れを免責されたとしても、競売をして家を処分したとしても続きます。
一方、任意売却では、ご自宅の売却時に一部を滞納した税金の支払いに充てることも可能です。

>>自己破産と任意売却について解説

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